Rynek biurowy 2025: Trendy i prognozy wynajmu biur

Rynek biurowy zmienia się dynamicznie, szczególnie w największych miastach Polski, gdzie przedsiębiorcy najchętniej decydują się na wynajem przestrzeni biurowych niż na zakup własnych lokali. Przyjrzymy się więc, jakie są trendy i prognozy wynajmu biur — co interesuje najemców, jakie miasta są najpopularniejsze oraz jakich przestrzeni biurowych możemy się spodziewać w nadchodzących latach.

W pierwszej połowie 2025 roku na rynek trafiło 85 tys. mkw powierzchni biurowych, a ich całkowita wartość inwestycyjna to zaledwie połowa sumy z I kwartału zeszłego roku. To wyjątkowo niska aktywność budowlana, która nie idzie w parze z rosnącym zainteresowaniem wynajmem przestrzeni biurowych. Można natomiast zauważyć stabilne trendy wśród przedsiębiorców, które mogą wpłynąć na rozwój rynku w następnych miesiącach.

Przeczytaj tekst i dowiedz się, dlaczego firmy decydują się na powrót do biur.

Rynek biurowy w 2025 roku

Trendy

✅ Małe biura. Większym powodzeniem cieszą się biura poniżej 10 tys. metrów kwadratowych. Najemcy stawiają na mniejsze lokale w miejsce całych pięter przeznaczonych na jedną firmę. Przewiduje się też, że w odpowiedzi na ten trend deweloperzy skupią się na przestrzeniach biurowych nieprzekraczających 5 tys. mkw, aby dotrzeć z ofertą do jak największej liczby najemców.

✅ Renegocjacje umów. Na ekspansję przestrzeni decydują się stali najemcy. Przedsiębiorcy preferują zacząć współpracę na małą skalę i stopniowo zajmować więcej przestrzeni zależnie od potrzeb i poziomu zadowolenia z lokalu. Mniej firm jest skłonnych do przenoszenia biznesów w inne lokalizacje, stawia się raczej na renegocjacje istniejących umów oraz zawieranie długoterminowych kontraktów.

✅ Nie tylko centrum. Chociaż lokalizacje znajdujące się w centrum miast są wciąż najpopularniejsze, rośnie zainteresowanie innymi dzielnicami. Kluczowym elementem jest dobry dojazd, nie wyłącznie umiejscowienie na znanej ulicy. Rosnącą popularnością cieszą się biurowce poza granicami ścisłego centrum, ale wciąż w pobliżu węzłów komunikacyjnych oraz dużej ilości pobocznych usług.

Dowiedz się, jak lokalizacja biura wpływa na wizerunek firmy.

✅ Nowe jest lepsze. Biura starsze niż 10 lat przeznaczane są na całkowitą przebudowę lub rozbiórkę. Nie wystarczają remonty czy powierzchowne odświeżenie przestrzeni, ale ich całkowite zastąpienie. Największym zainteresowaniem cieszą się biura w biurowcach wybudowanych w ciągu ostatnich 5 lat, gdzie powierzchnie na wynajem rozchodzą się najszybciej. W takich biurowcach jest też najmniej pustostanów.

✅ Standard premium. Lokale o wysokiej jakości znikają w rekordowo szybkim tempie. Pod uwagę brana jest lokalizacja, wyposażenie oraz wiek budynku, a także oferta usług dostępna w wybranych biurach. Nowoczesne biurowce oprócz przestrzeni biurowych zapewniają także strefy gastronomiczne, miejsca do relaksu oraz dużą ilość miejsc parkingowych dla samochodów, a także rowerów.

✅ Ekologia. Aż 71 proc. wynajmowanych przestrzeni posiada zielone certyfikacje i korzysta z rozwiązań dla zrównoważonego rozwoju. Przedsiębiorcy są zainteresowani certyfikatami ekologicznymi wynajmowanych biur. Nowe biurowce promują udział w polityce zrównoważonego rozwoju i osiągają najwyższe oceny certyfikacyjne, takie jak REEAM Excellent, BREEAM Outstanding lub LEED Platinum.

Przeczytaj artykuł i sprawdź, jak współdzielone biura wspierają zrównoważony rozwój.

Prognozy

☑️ Niska aktywność budowlana. W 2025 roku nowa podaż na rynku biurowym jest stosunkowo niska. W Warszawie do użytku oddane zostanie łącznie 135 tys. mkw, a w miastach regionalnych 70 tys. mkw. To najniższa podaż ostatniej dekady. Nowych inwestycji można spodziewać się dopiero w 2026 roku. Najwięcej nowych budynków powstaje w stolicy, ale to wciąż mniej nowych przestrzeni biurowych niż w poprzednich latach.

☑️ Dominacja Warszawy. Na rynkach regionalnych najwięcej biur wynajmuje się w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, ale w skali kraju pierwszą pozycję zajmuje Warszawa. W stolicy najdynamiczniej rozwijają się nowe inwestycje, do końca 2025 roku mają zostać oddane do użytku m.in. biurowce The Bridge oraz Office House. W mieście powstaje kilka biurowców o powierzchniach od ok. 32 tys. mkw nawet do 73 tys. mkw (Skyliner II). Jedynym biurowcem, który nie powstaje w ścisłym centrum biznesowym, jest znacznie mniejszy budynek Vena, liczący 15 400 mkw.

Przeczytaj ranking i sprawdź, w jakich miastach najlepiej rozwijać biznes.

☑️ Czekanie na najemców. Powolne pojawianie się nowych inwestycji powodowane jest chęcią wcześniejszego znalezienia najemców. Przykładowo, nieuruchomiony jeszcze budynek Office House na ten moment jest wynajęty w 80 proc., podobnie jak The Bridge z połową wynajętych przestrzeni. Nowe projekty mogą się opóźnić, jeżeli nie osiągną wystarczającego poziomu zainteresowania ze strony najemców.

☑️ Chwilowo więcej pustostanów. Na koniec czerwca współczynnik pustostanów wynosił 10,8 proc. i prawdopodobnie wzrośnie wraz z uruchomieniem nowych powierzchni biurowych w drugiej połowie roku. Prognozuje się jednak, że tendencja jest chwilowa, a niska nowa podaż spowoduje, że nowe biura na wynajem będą trudniej dostępne, niezależnie od lokalizacji.

☑️ Wyższe czynsze. Przewiduje się wzrost czynszów, które w tym momencie zbliżają się do 28 euro/mkw miesięcznie. Najwyższe piętra biurowców w centrum, postrzegane jako prestiżowe, przekroczyły już stawkę 30 euro/mkw. Prognozuje się dalszy wzrost kosztów. Lokalizacje oddalone od centrum miast utrzymają niższe stawki, ale tu również można spodziewać się rosnących czynszów jako odpowiedź na sytuację w najbardziej pożądanych biurowcach.

Szukasz alternatywy dla wysokich czynszów? Znajdź przestrzeń biurową dla siebie z Biznes Zone!

Źródła: BusinessInsider, CBRE.pl, eurobuild.com, propertynews.pl